תוכנית הרבעים תל אביב

תוכנית רובע 3 ו- 4 והשפעתה על מוכרי הדירות

יותר מעשור עבר מאז שאושרה תוכנית הרובעים תל אביב שנועדה במקור לחזק מבנים ישנים ומטים לנפול ברחבי הארץ, כנגד רעידות אדמה. התוכנית, שבמקור נועדה לשמור על ביטחונם של דיירי הבניינים, נבנתה תוך הבטחת תגמולים ליזמים בדמות דירות חדשות שמתווספות לבניין המשופץ, ואף הדיירים זוכים לתוספות בנייה נרחבות כמו מעלית (בבתים בהם איננה קיימת), חדר ממ”ד, מרפסת שמש וחניה צמודה ועוד מגוון תוספות שלא היו מאושרות באותה הקלות ללא תוכנית זאת.

הפרויקטים השונים שנבנו במסגרת התוכנית המכונה תמ”א 38 החלו לצוץ כפטריות אחרי הגשם ברחבי המרכז – באזורים המבוקשים ביותר לבנייה. עם השנים, בעלי הדירות באזורי הביקוש הבינו את הפוטנציאל העצום בתוכנית, והחלו לדרוש מהיזמים יותר ויותר הטבות. דירות גדולות יותר, סטנדרט בנייה גבוה, מקומות חנייה נוספים ועוד שלל הטבות.

אזורי הביקוש הגבוהים ביותר בתל אביב

האזורים המבוקשים ביותר בתל אביב על ידי היזמים היו בשני הרבעים בעלי פוטנציאל המימוש הגבוה ביותר, ומבוקשים גם על רוכשי דירות רבים – רבעים אלה קרויים “רובע 3″ ו”רובע 4”. כך, הוגשו לעיריית תל אביב מאות בקשות לתמ”א 38 הטומנות בחובן הוספה של עשרות אלפי דירות. על כן כדי לשמר את אופי השכונות, כמו גם את איכות החיים של תושבי האזור בבניינים שעוד לא זכו לחידוש במסגרת פרויקט תמ”א 38, עיריית תל אביב קבעה מספר כללים הנוגעים לחלקים שונים בכל רובע. תוכנית זו זכתה לכינוי “תוכנית הרובעים”. נסקור את המאפיינים הייחודיים של כל רובע בקצרה.

תוכנית הרובעים תל אביב

סקירת תוכנית רובע 3

רובע 3 הוא אזור של 2,400 דונמים, הנמצא באזור המערבי של העיר. גבולותיו נקבעו על ידי שני קווי קרקע מימיים – הוא תחום ממערבו בקו החוף המרשים של העיר, וברחוב אבן גבירול בצידו המזרחי.  בפארק הירקון בגבולו הצפוני ורחוב בוגרשוב לבגבולו הדרומי, וכולל בתוכו מגוון עצום של אתרים היסטוריים ותיירותיים בתל אביב.

בין אתרים אלה ניתן למצוא את ככר דיזנגוף, את ככר רבין, את נמל תל אביב על שלל החנויות ומתחמי המזון בו, וכמובן – את חוף הים, הנחשב לאחד מהמקומות האהובים הן על תיירים והן כאזור מגורים אהוד על ידי בעלי הממון בתל אביב. דירות למכירה בתל אביב באזור זה הפכו נדירות, ומחירן כעת מרקיע שחקים.

העיר הלבנה – שימור אתר מורשת לאומית על ידי ארגון “אונסקו”

במתחם רובע 3 ניתן למצוא גם את “העיר הלבנה”, אזור בו קיימות הגבלות בנייה (במיוחד לגובה) על מנת לשמור על המאפיינים הייחודיים של המקום ועל הרמוניה עם הבניה הוותיקה. בתחומי העיר הלבנה, בבנייה חדשה לא ניתן לבנות מגדלים רבי קומות, ההגבלה היא עד 6 קומות ברחוב בן יהודה, בדרום ארלוזורוב, ברחוב הירקון ובדיזנגוף, כמו גם במגרשים ששטחם גדול מ-500 מ”ר. מגרשים קטנים יותר מוגבלים בבנייה של 5 קומות בלבד. מחוץ לתחומי העיר הלבנה, בשאר הרחובות השייכים למתחם רובע שלוש ניתן לבנות עד 7 קומות.

ישנן הקלות מסוימות כאשר מדובר בתוספת בנייה, כמו במסגרת פרויקט תמ”א 38. בעוד שבבניינים בני 7 קומות בדיזנגוף לא ניתן להוסיף עוד קומות, בשאר האזורים ניתן להוסיף קומה או שתיים עד למקסימום של 7 קומות בבניין.

בשנת 2003, על מנת להגן על החזות המרהיבה של “העיר הלבנה” בפני דיירים ויזמים המעוניינים ליהנות מזכויות בניה על חשבון המרקם המיוחד באזור, הכריז ארגון “אונסקו” הבינלאומי בשיתוף עירית תל אביב על חלק מהאזור כאתר מורשת עולמית. בצורה זו נשמרו המבנים האורבניים בעלי הארכיטקטורה האופיינית לתחילת המאה הקודמת, שכמעט נעלמה מהעולם.

סקירת תוכנית רובע 4

רובע 4 נחשב כיום גם לאזור מבוקש ביותר בתל אביב למגורים. הוא כולל את מרכז העיר, ומשתרע על פני רחובות מרכזיים מבוקשים. הרובע תחום בריבוע שגבולותיו הם דרך נמיר ממזרח, רחוב שאול המלך מדרום, פארק הירקון מצפון ורחוב אבן גבירול ממערב. בעוד ברחבי העיר שטחן של דירות רבות אינו עולה על 50 מ”ר, ברובע זה ממוצע שטח הדירות הוא 80 עד 90 מ”ר, הודות למגרשי הבניינים הגדולים

הביקוש העצום העלה את מחיריהן של הדירות באזור בצורה משמעותית, עוד לפני תחילת יישומה של תוכנית תמ”א 38. דירות חדשות שנבנות, לא רק שלא מוסיפות להיצע הדירות עבור סטודנטים וזוגות צעירים, אלא אף צמצמו אותו. במקום הבניינים הישנים, שחלקם היו יחסית בני השגה עבור אוכלוסיות מעמד הביניים, הופיעו, לצד מגדלי יוקרה, דירות עם מעלית וחניה אשר מחירן מתחיל ב-50,000 ₪ למ”ר !

מלכוד 22 – בין תמ”א 38 לתוכנית הרבעים תל אביב – על פי מה ייקבעו היטלי ההשבחה

על מנת לעודד יזמים ובעלי דירות בחיזוק מבנים ישנים, תמ”א 38 מקנה זכויות בנייה נוספות, ובמקביל פוטרת מתשלום היטל השבחה על התוספת. מנגד, עם כניסתה לתוקף של תוכנית הרובעים, צפויה עיריית תל אביב לגבות היטלי השבחה מבעלי נכסים בגין השבחת ערך דירתם. זאת ועוד, דרישת התשלום צפויה להגיע במקרה של דירה שנמכרת באזור רובע 3 ו-4, גם אם בעלי הדירות כלל לא מתכננים לבצע תמ”א 38 בבניין. ועד איזה גובה עלול היטל ההשבחה להגיע? ניקח לדוגמא דירה הנמצאת בבניין של 8 דירות ובכל קומה יש כ-220 מ”ר. בהנחה שזכויות הבנייה הנובעות מכורח תמ”א 38 הם לעוד 2.5 קומות הרי שניתן לבנות עוד כ-550 מ”ר. קרי, לכל דירה בבניין יש זכויות של כ-69 מ”ר. היטל ההשבחה, הנובע מתוכנית הרובעים, הינו 50% משווי השטח שמתווסף. כך, צפויה העירייה לגבות על דירה אחת מאות אלפי שקלים.

לסיכום, נראה ששוק הדירות למכירה בתל אביב בכלל, ובפרט אלה הנמצאות ברובעים 3 ו-4 צפוי לעבור טלטלה ותקופה של אי וודאות. על-כן, מומלץ למוכרים אשר שוקלים למכור את דירתם ברובעים אלו לנצל את חלון ההזדמנויות ההולך ונסגר, ולהיעזר בגורם בעל ניסיון באזור אשר ישווק את דירתם באופן יעיל ומקצועי. משרד תיווך דומסטיק מתמחה בתחום שיווק דירות למכירה בתל אביב תוך התמקדות בשכונות הצפון הישן, כיכר המדינה, סמטאות יהודה המכבי, מרכז העיר, לב העיר, נווה צדק וצפון יפו. למבקשים למכור דירה יסייע המשרד באיתור ובסינון רוכשים רציניים, בשלים ואמינים, שהנכס מתאים להם, הקמת מערך שיווק למכירת הדירה תוך פרסום הדירה למכירה באמצעי מדיה מגוונים ושונים ובאמצעים נוספים (הכול יפורט בפגישת ייעוץ עמנו). כל זאת על-מנת ליצור את החשיפה המתאימה והיעילה ביותר ובכך להגיע ללקוחות שהדירה שלך עונה להם בדיוק על הצרכים.

לפרטים נוספים ולקביעת פגישת הכרות ללא התחייבות התקשרו לטלפון 03-6489698

נשמח להכירך ולצרף גם אותך לקהל לקוחותינו המרוצים.

תוכנית הרובעים תל אביב