שאלות ותשובות

מהו תיק בניין של דירות בתל אביב?

תיק בניין מכיל בתוכו את כל המסמכים שקשורים לבניין הנדון לרבות שנת בנייה, תוכניות בנייה, היתרי בניה, תביעות משפטיות וכל מידע רלוונטי נוסף. חשוב מאוד להשוות בין הבניה בפועל להיתרי הבניה שניתנו ואם ישנה סתירה בין השניים. תיקי הבניין הם באחריות עיריית תל-אביב וניתן בקלות לשלוף אותם און-ליין.

 

מה זה תמ”א 38?
תמ”א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בניה, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו.
תמ”א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה – חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה.

 

מה ההבדל בין קבוצות רכישה לפרויקט יזמי?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם. בד”כ יש גורם מקצועי אשר מאתר את הקרקע, רוכש אופציית קנייה מבעלי הקרקע לתקופה מסוימת, ובזמן זה מארגן קבוצה של רוכשים לרכישת הקרקע. שיטה זו נועדה לחסוך את עלות הרווח היזמי של פרויקט הנבנה על-ידי קבלן, ובכך לחסוך בעלות הכספית הסופית של הדירה. עם זאת, בדרך כלל הסיכונים והסיכויים בשיטה זו ביחס לעלות הנכס ומועד מסירתו נותרים בידי חברי הקבוצה.
בפרויקט יזמי לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. כאן הקבלן מתחייב למחיר סופי ולמועד מסירה ידוע מראש. אם כי שיטה זו בטוחה יותר, היא אינה חפה מסיכונים.
בשני המקרים חשוב לדעת מי עומד מאחורי הפרויקט, מה ניסיונם, אלו פרויקטים בנו, אלו ערבויות ניתנות להבטחת השלמת הפרויקט, איך מתנהל הליווי הבנקאי ועוד.

 

מהם ההיטלים והמיסים החלים במכירה וקנייה של בית?
מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה הם שלושת המסים וההיטלים המשמעותיים שיש לשאת בהם במכירה ובקנייה של בית.
מס רכישה חל על רוכש הנכס. יש מספר רק של מחשבוני מס רכישה באינטרנט כך שניתן לדעת נתון זה בקלות.
מס שבח משולם על ידי מוכר הנכס. זהו למעשה מס שמטילה המדינה על רווח ההון הריאלי שנוצר בעקבות ההפרש בין שווי הנכס ביום שנקנה לבין שוויו ביום המכירה. כדי לדעת האם וכמה מס שבח יש לשלם רצוי להתייעץ עם גורם מקצועי (עו”ד, יועץ מס וכו’).
היטל השבחה הוא תשלום שעל בעל הנכס לשלם במקרה של השבחת הנכס המעלה את שוויו. שווי הנכס יעלה באחד משלושת המקרים: 1. אושרה תכנית להרחבת הנכס; 2.ניתנה הקלה המאפשרת השבחת הנכס (לדוגמא תב”ע אזורית המעניקה לבניינים באזור זכויות בנייה נוספות); 3. אושר שימוש חורג בנכס, למשל לתעשייה או למסחר. לפני מכירת הנכס מומלץ לגשת למחלקה להיטל השבחה בעירייה ולברר האם יש חבות תשלום.

 

כיצד להבין מהו שטח הדירה?
לאורך השנים היו בישראל שיטות רישום שונות. כתוצאה לדירה אחת יכולים להיות 3 נתונים שונים ביחס לשטחה: שטח הדירה הרשום בנסח הטאבו; שטח הדירה הרשום בטופס הארנונה; ושטח הדירה האפקטיבי (“שטח ספונג’ה”). מומלץ מאוד לבדוק נתונים אלו ולהבין מהם ההבדלים וממה הם נובעים.
משנת 2008 מחויבים קבלנים/יזמים לציין בחוזה את שטח הדירה. על-פי חוק שטח הדירה (שטח פלדלת) הוגדר כשטח פנים הדירה בתוספת שטח קירות החוץ (של הדירה בלבד) ומחצית שטח הקירות המשותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ”ד ושטחי שרות מקורים ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה ואין אליהם כניסה מדירות אחרות. חשוב להבין שהשטח האפקטיבי (“שטח ספונג’ה”) יהיה קטן יותר משטח הדירה המוצהר על-פי חוק.

 

מהו בניין לשימור?
שימור מבנים היא פעולה אדריכלית-הנדסית שנועדה לחדש מבנים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית. בתל-אביב קיימים כ-2000 מבנים לשימור. כ- 1,000 מהם כלולים בתכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב’.
עיריית תל-אביב הוציאה במשך השנים הנחיות לדרגות השימור. בתוכנית לב העיר וכרם התימנים נקבעו שלוש דרגות שימור: 1. מבנה לשימור א’ עליו כלל אין רשאים להוסיף בנייה; 2. מבנה לשימור ב’ הקובע כי הבניין ישומר וניתן יהיה למצות את זכויות הבנייה התקפות; 3. מבנה לשימור ג’ שקובע כי במקרים מסוימים ניתן יהיה להרוס את כל הבניין ולשחזר אלמנטים מסוימים בבניין החדש שיבנה.
בתוכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב’ (המתייחסת ל-1000 מבנים) ישנן שתי דרגות שימור: 1. מבנים לשימור רגיל הקובעת כי ניתן לנצל זכויות הבנייה הקיימות; 2. מבנים לשימור מחמיר הקובעת כי אין להוסיף בנייה אך ניתן לנייד את זכויות הבנייה למבנים אחרים.

 

מתי מומלץ לברר על משכנתה?
ישנם רוכשים רבים המחפשים לקנות דירה מבלי שיודעים האם מאושרת להם משכנתה ובאיזה סכום. מצב זה עלול לגרום לקונים להפסיד נכס “בזמן אמת”. על-כן, כדי למנוע מפחי נפש מיותרים מומלץ ומאוד רצוי לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהגורם המלווה (בנק, חברת ביטוח וכדומה) ממש בתחילת תהליך חיפוש דירה לקנייה. זהו הליך פשוט וניתן לעשותו תוך מספר ימים. כך גם ניתן לדעת באיזו מסגרת תקציב ניתן לרכוש דירה.

 

מי מנהל את תחזוקת הבניין?
כאשר בוחנים דירה לקנייה חשוב מאוד לדעת איך מנוהל הבניין בו הדירה נמצאת. בבניינים קטנים ישנה השיטה של בחירת ועד בית מתוך הדיירים אך ככל שיותר ויותר דירות בת-אביב מושכרות כך בעלי הבתים שוכרים את השירותים של חברה חיצונית. מומלץ מאוד לדבר דיירי הבניין על-מנת להבין איך נעשה ניהול הבית המשותף.
מגדלי מגורים לרוב מנוהלים על-ידי חברות ניהול. בד”כ דמי הניהול יכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש בייחוד כאשר יש בבניין בריכה ושומר. על-כן חשוב מאוד לקחת בחשבון הוצאה כאשר שוקלים לרכוש דירה במגדל. כמו-כן, חשוב להבין כמה זמן חברת הניהול מנהלת את הנכס, האם הדיירים שבעי רצון, האם יש כוונה להחליפה וכדומה.

 

כיצד למצוא יועץ נדל”ן מקצועי?
כמו בכל תחום ישנם יועצי נדל”ן לא מקצועיים וישנם יועצי נדל”ן מקצועיים, אמינים ויעילים שיכולים לחסוך לך משאבים רבים. אז כיצד למצוא אותם?
ראשית, יש להסתמך על המלצות של חברים ומכרים שהיה להם ניסיון מוצלח עם יועץ הנדל”ן. שנית, חשוב לשאול את יועץ הנדל”ן מספר שאלות על-מנת להבין מי עומד מולך: האם יש בידו רישיון תיווך מטעם משרד המשפטים וממתי? כמה זמן הוא עוסק בתחום? מהו אזור התמחותו? האם הוא יועץ נדל”ן במשרה מלאה? היכן המשרד שלו? האם הוא נוהג לשתף פעולה עם מתווכים אחרים? עד כמה הוא מכיר את השוק? (לבקש תיאור של ביקוש והיצע של הנכסים, רמת המחירים, מה נמכר באחרונה באזור, מה מוצע למכירה ועוד). האם יוכל להפנות אותי ללקוחות כדי לקבל המלצות?
יועץ נדל”ן מקצועי, אמין ויעיל המתמחה בנכסים למגורים יכול וירצה לעזור לך לממש את עסקת הנדל”ן בצורה הנכונה והמתאימה ביותר לך.

ב ה צ ל ח ה !